L’agenzia immobiliare Case a Berlino di Ruth Stirati e Catrin Tomaselli è un poco peculiare. Situata nella città tedesca che maggiormente sta attirando giovani – e meno giovani – provenienti da ogni angolo del mondo, l’agenzia parla italiano, anche se il tedesco e l’inglese sono d’obbligo.
Ruth è infatti italiana, anzi italianissima, poiché di Roma, e vive nella capitale tedesca da quasi vent’anni. Trasferitasi a Berlino per completare gli studi universitari di biologia, infatti, Ruth non è più ripartita ed ha fondato nel 2010, l’agenzia immobiliare assieme alla sua socia e partner in affari Catrin Tomaselli, italo-portoghese ma tedesca, anzi berlinese, di nascita. Abbiamo intercettato Ruth durante le sue sospirate vacanze sotto il sole di Gallipoli per farci raccontare genesi, vita e business di quest’attività, che sta andando a gonfie vele, e offre un servizio molto completo ai numerosi italiani fuggitivi dalla madre patria, neanche a dirlo, alla ricerca di prospettive migliori.
Ruth come è nata la tua attrazione fatale per il mattone, ovvero come si passa dal mestiere di biologa ad affermata manager del settore immobiliare?
Lo posso dire, ho iniziato quasi per caso, fermo restando che l’attrazione per le case esisteva già, nel fondo. Mentre ero in congedo per la nascita della mia terza bimba ho cercato una casa per una parente (dopo aver fatto già una decina di traslochi a Berlino me ne intendevo), compiendo tutto l’iter e passando per notai, questioni legali e burocratiche. Dopo di lei è arrivato un altro cugino che aveva intuito che a Berlino stava per succedere qualcosa nel campo immobiliare (siamo nel 2008) e ho fatto la ricerca anche per lui. In quel momento ho capito che c’era una nicchia da sfruttare e che la valanga stava per arrivare. E così, quasi per gioco, abbiamo messo su, con mio marito medico ma informatico per passione, il sito www.caseaberlino.com. A pochi giorni dalla messa online sono arrivate le prime richieste.
Ora l’agenzia è una vera e propria impresa di piccole-medie dimensioni?
Sì, abbiamo sette impiegati fissi e alcuni freelance. La società si è ingrandita anche perché abbiamo deciso di ampliare il servizio e offrire, oltre che la classica ricerca per un appartamento da affittare, anche un vero e proprio pacchetto di relocation.
Che cos’è la relocation?
Questo concetto in Italia è poco noto. Visto che la maggior parte degli italiani che arriva qui non parla sempre la lingua, noi facilitiamo i primi contatti. I nostri servizi vanno dalla ricerca della casa da affittare a svolgere tutte le tappe burocratiche relative al contratto, gli allacci di luce e gas, il conto in banca, l’Anmeldung (la registrazione all’ufficio di polizia del quartiere), le informazioni sulle scuole per i figli …
E poi c’è l’attività di agenzia immobiliare vera e propria e, per di più, in italiano?
Sì, in agenzia parliamo italiano, inglese e tedesco. Ora come ora gestiamo 115 appartamenti ammobiliati che si possono richiedere per una vacanza breve o un soggiorno più lungo; abbiamo poi lo stock di appartamenti, magari comprati da investitori italiani, per locazioni più classiche (senza i mobili). Ultimamente ci sono arrivate numerose richieste di consulenze per l’apertura di locali commerciali o attività professionali e molte di queste arrivano da connazionali espatriati. Ci stiamo pensando.
La maggioranza dei vostri clienti sono italiani?
Dipende. Per gli affitti degli appartamenti ci contattano persone provenienti da tutto il mondo. Gli italiani sono il 50%. Per il resto, molti Americani e molta gente proveniente da tutta Europa, che si fermano per un periodo più o meno lungo a Berlino. La compravendita, invece, è decisamente italiana.
Dall’esplosione della crisi, che sta tutt’oggi impazzando in molti paesi europei, hai notato un esodo italiano per la messa in “sicurezza” dei risparmi, magari comprando proprio un immobile a Berlino?
È successo proprio così. Negli ultimi tempi in Italia si è creato una sorta di grande panico, un malessere irrazionale dovuto alla paura di nuove tasse sul patrimonio, di maggiori controlli per il trasferimento di denaro… All’inizio si è sparsa la voce che Berlino “era” ancora una delle capitali con i prezzi accessibili, e dico era perché ora i prezzi si sono un po’ alzati. Per cui abbiamo sperimentato un aumento notevole di richieste di investimenti attorno ai 100/150 mila euro, soprattutto da parte di gente che vive nelle metropoli. E del resto, se con quella cifra a Roma e Milano si trova poco o niente, a Berlino le cose vanno diversamente.
Conviene investire in un immobile a Berlino?
Sì, Ma bisogna fare delle precisazioni. Le cifre che di solito si danno in molti siti internet, blog e giornali sono illusorie. Quando si parla di rendite del 9% non si tiene conto di tutte le spese di gestione che seguono, dovendo pagare l’agenzia, il condominio – che qui è molto alto perché i palazzi sono tenuti molto bene – le tasse (e ora l’Ivie), la manutenzione dell’appartamento. Per cui io direi che la rendita si assesta attorno al 3%. Se invece una persona si affida al fai-da-te (magari aiutandosi con internet per promuovere il proprio bene), allora la percentuale sale un po`.
I prezzi d’acquisto sono in media più convenienti rispetto a Roma e Milano?
Indubbiamente, però sono in aumento. Quattro o cinque anni fa, quando sono scesa in campo, si potevano trovare ancora immobili a 1.000/1.500 euro/mq. Poi abbiamo visto un rialzo del 30/40%. Ora per un appartamento carino in una zona centrale – Berlino non ha un solo centro ma ne ha molti – i prezzi vanno attorno a 2.000/2.500 euro/mq … sempre sotto alla media italiana, comunque, se si pensa alle grandi città. Ma Berlino è un’eccezione nella stessa Germania, rispetto a Amburgo e Monaco, ad esempio. Oggi, i quartieri più “in” stanno diventando cari, come Mitte o Prenzlauer Berg. Qui siamo sui 3.500/4.000 euro/mq. Certo se si pensa di venire qui e compare un mono o bilocale a 50.000 euro, si resterà delusi perché una tale opzione non esiste.
E gli affitti?
Berlino è una città così amata e richiesta soprattutto perché gli affitti sono bassi e lo saranno ancora per molto! Soltanto in alcune zone, quelle più battute, come Kreuzberg, Mitte, le quotazione si sono alzate. Ma parliamo pur sempre di 12/13 euro/mq e se facciamo un paragone con Roma è comunque poco. Nelle zone migliori, per una casa di 100 metri quadrati si va sui 1.400/1.500 euro e quando si arriva a 1700 con le spese è già tantissimo. Per questo motivo a Berlino si affitta e molto. Oltretutto, i tedeschi non amano mettere radici e cambiano spesso casa, alla ricerca di un appartamento più piccolo, o più grande, a seconda delle fasi della vita, o perché il quartiere sta diventando troppo caro e ricercato.
Berlino è suddivisa in 12 Bezirke (distretti). Parlaci di quelli più interessanti e di quelli maggiormente scelti dagli Italiani.
Mitte (a Berlino est) è il più famoso e il più ”in”, soprattutto per gli stranieri. È il quartiere vip, dove, tra l’altro, si concentrano molte gallerie d’arte. I berlinesi benestanti, però, stanno alla larga e propendono per Charlottenburg. Molto amato dagli italiani, ma a mio avviso sovra quotato, è Prenzlaur Berg (a Berlino est), che prima era molto accessibile e ora è troppo caro, ma gli italiani vanno un po’ dietro alle mode e dunque! Chi decide di cercare un’area un po’ meno cara, si sposta a Neukölln, una di quelle zone che sta andando per la maggiore e per questo, tra poco, sarà troppo cara. Basta vedere lo spostamento dei Berlinesi per capire come cambia il mercato, Questi, infatti, non amano i quartieri “famosi” e appena si accorgono – anche dal portafoglio – che una zona diventa troppo alla moda o troppo commerciale si spostano. Ci sono poi i più giovani, le varie tribù metropolitane, che optano per Friedrichshain (sempre a Berlino est). Questo è un quartiere decisamente internazionale e under 30. Molti dei quartieri più quotati si trovano a Berlino est perché il Senato ha stanziato fondi consistenti per il suo rinnovamento. C’è però tutta la zona a Sud Ovest (Charlottenburg) che è sempre stata ricca, benestante e una delle più care. Qui per gli investimenti si va sul sicuro ma bisogna disporre di un bel gruzzolo. Berlino, comunque, ha tante facce e personalità quanti sono i suoi quartieri.
Ma tu, dove vivi?
Vivo in una zona molto centrale e comoda per i servizi. A Schöneberg si concentrano molte scuole e asili bilingue. Qui vivono molte famiglie, anche italiane, con bambini. Non è però tra i più economici.
Tornando ai tuoi clienti italiani, hai notato un aumento? Hai incontrato “cervelli in fuga”?
Si certo, esistono! Me ne sono resa conto attraverso il blog che curo di pari passo con il sito dell’agenzia (www.italianiaberlino.it/). Sono venuta a conoscenza di moltissime storie di gente molto in gamba – medici, ricercatori, architetti, insegnanti – tutti trasferiti. La fuga dei cervelli c’è stata e continua a esserci. Le cifre ufficiali parlano di 17.000 italiani residenti a Berlino (registrati alle autorità tedesche attraverso l’Anmeldung, obbligatoria per qualsiasi tipo di pratica). Ma io penso che siano almeno il doppio, se non il triplo. Non tutti passano per le autorità italiane o tedesche.
La tua è quasi tutta un’impresa al femminile, un caso?
Probabilmente no. La realtà quotidiana e professionale che viviamo qui ci ispira molto. Essere donne e lavoratrici in Germania non significa venire penalizzate, anzi! Anche quando lavoravo in azienda (dove l’80% del personale era composto da donne) e sono rimasta incinta tre volte, ho sempre avuto la possibilità di conciliare serenamente famiglia e lavoro, optando per il part-time. Lo Stato poi aiuta. Gli asili per i bambini dai tre anni in poi è gratuito, sotto i tre anni parzialmente sovvenzionato. C’è poi il kindergeld (sussidio per ogni figlio). Fino a quando i figli non hanno finito gli studi, la famiglia riceve 154 euro per ognuno, indipendentemente dal suo reddito.
Rispetto all’Italia?
Siamo lontani anni luce!
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A cura di Paola Grieco
